Финансовый кризис можно назвать моментом истины, когда результаты, практически во всех областях нашей жизни, будь то кредитование, недвижимость, законодательство и пр., достигнутые за 18 лет строительства Украинской независимости, стали очевидны.
Люди на многое взглянули по – другому. Исчерпали себя дешевые международные кредиты, обнищало население, лишилась источников финансирования строительная отрасль, которая играла в докризисный период существенную роль в формировании ВВП страны.
Очевидным стал и тот факт, что цены, установившиеся на квартиры в Ивано-Франковске, Ровно, Сумах и пр. Областных центрах, не говоря уже о городах с населением в миллион человек и выше, таких как Одесса, Донецк, Харьков и, конечно, столица – Киев, искусственно завышались.
Стоимость элитных квартир в Киеве или в Одессе, к примеру, в докризисное время, были вполне сопоставимы, а иногда, и превышали цены в крупнейших мегаполисах мира, среди которых и Лондон, и Нью-Йорк, и Лос-Анджелес. Что же, теперь уже абсолютно ясно, элитное жилье отрасль с колен не поднимет – нужны кардинально новый взгляд, новые решения, другие подходы. Особенно актуальной проблема стала сегодня. Таково мнение экспертов, а что думают по этому поводу другие гуру от недвижимости и отраслевые чиновники?
Основные причины «строительного беспредела», по мнению видных политических деятелей (имена и фамилии не называем) в чрезмерной заангажированности строительных фирм, большинство из которых являются собственностью влиятельных чиновников и депутатов областного и городского советов. Процесс реализации жилья на рынке находится под бдительным контролем мэрии, что исключает сам факт присутствия здоровой рыночной конкуренции. Единственный способ вернуть ценам «человеческое» лицо – возрождение такой конкуренции и долгосрочного банковского кредитования под разумные проценты.
Есть и альтернативное мнение, которое сводится к тому, что в конечную цену продукта (в нашем случае – жилья) заложены колоссальные коррупционные издержки, которые формируются в процессе «преодоления» застройщиками препонов многоярусной разрешительной системы. Абсолютная прозрачность и простота системы контроля над строительством уничтожит возможные предпосылки для коррупции, а значит – снизится и стоимость жилья.
Наконец третий фактор, который, по мнению высокопоставленных чиновников и профессиональных экспертов рынка, непосредственно формирует цену и на недвижимость Ивано-Франковска, и на недвижимость Киева – величина кредитной ставки, которая формируется исходя из 30% годовых и выше, что само по себе есть полный экономический нонсенс.
Из сказанного следует, что без учета описанных причин, без глубоких структурных изменений в сфере строительства, ожидать стабильной положительной динамики не стоит. Ясно и другое, общество, как никогда расслоено, и основная масса населения Украины – люди с ограниченными финансовыми возможностями. В одночасье ситуация не разрешится, а крыша над головой очень многим нужна уже сегодня. Поэтому сектор малобюджетной недвижимости, сегодня и с экономической, и с социальной, и с коммерческой точки зрения, выглядит наиболее привлекательным. По оценкам экспертов, потребность рынка оценивается цифрой в 50 млн. кв. м.!!
Попытки государства повлиять на ситуацию, путем подключения потенциала института ГИУ (Государственного ипотечного кредитования), профинансировавшего с июля 2009 года объекты со степенью готовности более 70% на сумму 1,5 млрд. гривен, субсидирования 30% стоимости покупки квартиры в рамках программы «Доступное жилье» — это все очень хорошо, но в масштабах рынка это, все же, капля в море.
В условиях, когда само государство на грани дефолта, рассчитывать на более существенную финансовую поддержку вряд ли разумно – рассчитывать в финансовом отношении, отрасли нужно все – таки, в основном, на себя и на деньги инвесторов, т. е. населения Украины. Задача же государства сводится к обеспечению разумных цен на рынке путем упрощения механизмов контроля за строительством, устранения коррупционного фактора и т. п.
Их называют по другому – «экономки» — квартиры эконом класса. Насущную потребность в таком жилье сегодня, наконец, оценили и строительные компании, которые единодушно, по результатам опроса, определили свои приоритеты. Риск, связанный со строительством жилья элит – класса, сегодня более чем велик. Безусловно, реализация программы строительства «экономок» должна осуществляться при непосредственном участии государства.
Помощь может быть оказана не только в отношении «юридической чистоты» и прозрачности реализуемых программ, но путем безвозмездного выделения земельных участков под строительство, строительства коммуникаций, стимулирования недорогих и эффективных технологий, снижения расходов жильцов на эксплуатацию и пр.
Разработчики программы подсчитали, что эффективное задействование всех механизмов снижения стоимости жилья выведет цену на уровень 300 – 400$ за квадрат. Площадь однокомнатного малобюджетного жилья по плану должна составлять 30 – 35м. кв., двухкомнатного – 50 – 60м. кв., трехкомнатного – 60 – 75м. кв. В программе заложена и рентабельность строительства, которая должна составить не более 5%.
